27 juli 2023

De businesscase

Hoe zit dat nou precies, die businesscase?

Aan de ene kant van de businesscase heb je de bouwkosten. Aan de andere kant van de businesscase dien je tot een passende ‘financieringsmix’ te komen om die bouwkosten te dekken.

Wooncoöperaties vallen nog een beetje tussen wal en schip wat financieringsmogelijkheden betreft. Er is geen sprake van particulieren die kopen. Een vereniging kan een minder grote hypotheek krijgen en heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek. Als particulier kan je tot 100% financieren via een hypotheek. Op het moment kan je als wooncoöperatie slechts tot 55% op deze manier financieren.
Dat betekent dat er heel veel tijd en energie (zeg maar gerust: moeite) gaat zitten in zogenaamde ‘stapelfinanciering’ of ‘sprokkelfinanciering’. In de businesscase heet dit de financieringsmix. Het is de optelsom van bedragen die we op verschillende plekken verwachten binnen te kunnen halen en die gezamenlijk de bouwkosten gaan dekken. Grofweg bestaat de financieringsmix uit:
 
 
  • – hypotheek
  • – lening bij de gemeente Amsterdam
  • – fondsen
  • – subsidies
  • – giften
  • – obligaties
Eén manier om de businesscase sluitend(er) te krijgen, is het verlagen van de bouwkosten. De andere manier is het verhogen van de inkomsten. Met beide kanten zijn we deze periode druk bezig.
Het verlagen van de bouwkosten
Het zou het goedkoopste zijn als we een simpel, kaal pand neerzetten met 30 woningen van precies 30m2 of precies 70m2. Deze twee maten leveren op onze kavel het meeste op per m2 qua huurprijzen. Verder geen gemeenschappelijke ruimtes (want die leveren geen huur op). En goedkope betonbouw zonder aandacht voor goede isolatie, energiesysteem, natuurinclusiviteit en dergelijke.
We vinden het prima om een béétje in te binden op onze idealen en waarden, maar vanzelfsprekend gooien we die absoluut niet helemaal overboord!! De hele bedoeling van een wooncoöperatie – en ook de uitgangspunten die de basis zijn waarop de gemeente Amsterdam überhaupt kavels toewijst aan groepen als Stroom – is dat er een sociale en duurzame leefgemeenschap ontstaat.
 
Dus we zoeken naar een middenweg: kleinere woningen (met veel pijn in ons hart want dat is juist één van de redenen waarom mensen de stad uitgedreven worden: te kleine woningen..), iets minder gemeenschappelijke ruimtes en wat het duurzame pand betreft, zullen verschillende aspecten pas door de jaren heen toegevoegd kunnen gaan worden.
 
Het verhogen van de inkomsten
Hoe meer geld er beschikbaar gaat zijn, des te minder uitgekleed kan het uiteindelijke pand worden. Op het moment vindt er veel krachtenbundeling plaats met de andere Amsterdamse wooncoöperaties in soortgelijke fases. Eén van de onderwerpen is het benaderen van zogenaamde ‘impact investeerders’. Dit zijn partijen (bedrijven of particulieren) met veel geld, die dat wel willen uitlenen aan een goed doel zonder daar de hoofdprijs aan rente voor te willen.
Het blijft een puzzel: het bij elkaar brengen van de kosten en mogelijke inkomsten, zonder te veel af te doen aan de doelen en idealen van een wooncoöperatie..
Schetsontwerp

contact­@­wooncooperatie­­stroom.nl
0644 980248 (Eva)